こんにちは。
マイホームを手に入れるための、最後の関門としてあるのが住宅ローンの審査です。
キャッシュで家を買えるほどの稼ぎがあれば良いですが、ほとんどの方がローンを組むことになるでしょう。
住宅ローンの審査が通らなければ、マイホームを諦めなければなりません。
審査結果を待つ期間はそりゃもう、不安と緊張でコクッコクッと鼓動の音まで聞こえるようでした。
誰しもが審査結果を早く知りたいと願っているでしょう。
どういった基準でローンの審査が通るのでしょうか。
考察していきましょう。
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住宅ローンとは
住宅ローンとはあなたが購入しようとしている「家」を担保にお金を借りる仕組みのことです。
担保というのはお金が支払えなくなった場合に借主が保証とするものです。
たとえば、僕があなたに10万円貸します。
その代わり、僕はあなたからロレックスの時計を預かります。
あなたからお金を返してもらう日に入金が確認できないと、預かったロレックスを処分してお金に変えるわけです。
それが担保です。
担保とはあなたにお金を貸す人のリスクヘッジです。
そしてあなたに貸すことで「儲け」を出すのが利子で、その利子を受け取るのが銀行というわけ。
銀行は「貸してナンボ」の商売をしています。
銀行にとって一番の負債は貯金されることです。
貯金は利子を生みますから銀行にとっては負債なのです。
閑話休題。
家の購入には何千万ものお金が必要です。
それぐらいの貯金があったとしても、全てのお金を使ってしまうと「もしもの時」に困ってしまいます。
キャッシュを手元に残し大きな買い物をするには、ローンは最適な仕組みと言えるでしょう。
住宅ローンの返済金額
住宅ローンで気をつけるべきは返済金額です。
ここは重要です。
いま賃貸に住んでいるとしたら、ローンの支払い額は現在の家賃より低く設定しましょう。
以外に出来てない人が多い。
無理をすると本当に身動きが取れない状態になってしまいます。
手持ちのお金に余裕があると、精神的に楽になります。
ローンを早く返済することは良い事です。
しかし、それで手持ちのキャッシュがなくなるのは避けた方が良いです。
もしもの場合、数年間は生きられる額を残すのが得策といえるでしょう。
全財産を投げ打ってマイホームを購入するのだけは避けましょう。
例えば、賃貸だと共益費を支払っているので外観の掃除や、備え付けの給湯器、電気系統の故障など管理会社に電話をすれば、すぐに無料で対応してくれました。
しかし、一戸建てとなると全て自分で負担しなければいけません。
冬場に給湯器の故障は辛いです。
もしもの時のために安価で修理が出来るところをピックアップして探しておきましょう。
以下の業者はリンナイガス給湯器が81％OFF！
10万円切っちゃってます。
また、持ち家となると固定資産税が発生します。
賃貸物件ではこういった税金はありませんが、僕たちは国に土地を持つと場所代としてお金が発生する仕組みです。
そういった額を含め、現在の家賃より1万円以上は支払い額を下げたいですよね。
僕は固定資産税を含め、15000円以上安くなっているので、気持ちに余裕ができました。
この額じゃ余程のことがない限り支払いが滞ることはありません。
住宅ローンを選ぶ基準として、現在マンションなど賃貸物件に住んでいて月々の支払いが減るのであれば自宅の購入に踏み切ってもいいんじゃないでしょうか。
現在では金利が低く設定されていますが、今後はどうなるか分かりません。
そこで僕がお願いしたローンは長期固定金利のフラット３５です。
フラット35とは
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フラット35は住宅支援機構と民間の金融機関である銀行が提携してお金を貸してくれる固定金利型の住宅ローンのことです。
住宅支援機構とは国民に質のいい物件を提供するために創設された謎の組織。
住宅金融支援機構とは、住宅金融市場における安定的な資金供給を支援し、住生活向上への貢献をめざす独立行政法人機関です。（旧住宅金融公庫の業務を継承）
民間金融機関と提携して、全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」を提供し、省エネ住宅などの良質住宅の普及を推進しています。
引用元：楽天銀行
住宅支援機構は「良質な住宅」の普及を推進する国からのサービス機関だと思えばいいです。
独立行政法人とは
「独立行政法人」とは政府の事業のうち、大学、博物館、病院、研究機関など、独立して運営した方が効率的な部門を分離独立させた法人のことである。
同法人は主務官庁から必要資金である運営交付金を受け取るが、使用使途は独自の裁量に任され、また組織の再編に関する決定権も持つ。
引用元：独立行政法人 コトバンク
組織が大きくなると何かを物事を動かすのに時間が掛かる。
動く度に書類を作り、報告書を作り、稟議、決済、その他もろもろの作業をいちいちトップに報告すると時間が掛かるのは会社にお勤めの方ならご存知でしょう。
その大きな組織が国ともなると猶更です。
そこで、国は考えた。
おれたちから「独立」させて、細かなことは独立した組織でやってもらおう！。となった。
それが独立行政法人である。
フラット35の審査基準
フラット35の場合、審査は基本的に本審査のみです。
しかし、フラット35の提携機関が事前の審査を独自で行なっているのです。
僕はクレディゾンのフラット35でしたので、事前審査はクレディゾンにが行います。
事前の審査には「承認」「留保」「否決」があります。
僕は「承認」でした。
担当者曰く、事前審査で「承認」の場合は落ちることがほとんど無いとの事でしたがそれでも不安は拭えませんでした。
「承認」の他にも「留保」と「否決」があります。
否決は分かるのですが、なぜ留保になるんでしょう。
それはブラックボックスの中なので予想という範囲ないでしか分かりません。
最低でもクリアしなければならない要件は以下です。
これはフラット35のホームページにも記載されています。
・年齢制限は70歳未満の方※ただし親子リレーローンは除く
・日本国籍の方、若しくは永住許可を受けている方
・自分が住む家であること
・返済負担率が年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下
などなど。
さらに詳しくはフラット35のHPで確認してください。
【LINK】フラット35 ご利用条件
自己資金比率が1割以下
フラット35は購入物件価格の9割までを融資するという前提の条件があります。
9割以上を借り入れるとなると審査は厳しくなります。
僕たちの場合は購入物件の1割は自己資金で出しましたから事前審査でも承認が出たのだと思います。
たとえば、3000万円の物件を購入するのであれば、諸費用に約300万円が必要となりますので自己資金は600万円が必要となります。
フラット35でローンを組みたいと思うのであれば、しっかりと貯金しておきましょう。
物件が基準に満たない
フラット35は優良物件でないと審査が通りません。
前述しているようにフラット35は省エネ住宅や耐震性など、良質住宅の普及を推進しています。
中古物件では住宅支援機構の基準を満たしている物件が少なく、審査が通らない可能性があります。
そういう面では新築が良いです。
審査基準に関係ない噂
審査に不利益があると言わる噂もあります。
クレジットカードの所持数
これもよく言われることですが、クレジットカードを所持しているだけならば問題ないでしょう。
リボなどで残債があれば別ですが、一括払いで支払いが遅れていないのであれば問題ありません。
また、現代は商品を安く購入させるためにカードに入会させる傾向にあります。
ヨドバシカメラやトヨタカード、コストコカードなど僕も6枚ほど所有していますが本審査に通りました。
フラット35の審査期間
フラット35の審査ですが、僕の1習慣ほどでした。
しかし、待っている間が苦痛でした。
奥さんも引越しの準備を始めだすし、子供たちも喜びながら荷造りのお手伝いをしているのを見て、「もし落ちたらどうしよう・・・」という不安感に襲われます。
僕の場合、クレディゾンの事前審査で「承認」でしたので不動産契約まで進みました。
しかし、不動船契約までいって審査に落ちたら・・・と考えると毎日が緊張でした。
住宅ローン 審査まとめ
住宅ローンは潤沢な資産がある人でも、ローンを組むことよって
手元にお金を残せなくなります。
かと言って、支払能力以上の物件はキツイです。
